现代物流仓储项目用地实践指南
发布时间：2023-07-19 点击：132
与传统物流相比，现代物流是一种集信息、运输、仓储、库存、装卸、包装为一体的新型综合管理。其主要任务是尽可能降低物流总成本，为客户提供更加快捷便捷的服务。本文将从法律角度对物流仓储项目涉及的主要土地类型进行梳理、比较和分析，希望能为读者提供有价值的参考。
一
近年来，物流仓储业作为一个新兴产业正在蓬勃发展，但由于地方政府前期没有规划大量的物流仓储用地，导致物流仓储用地紧缺，目前供不应求的局面，于是在实践中，大量物流房地产企业用工业用地建设物流仓储项目。
同时，现代物流和仓储项目的具体业务类型也越来越多样化，承担着运输、仓储、装卸、包装、流通加工、物流信息处理等多种功能，涵盖物流园区、物流仓库、配送等中心、配送中心、陆港、公路港等综合***型物流项目。由于物流仓储项目经营类型多样化，当地规划国土部门将根据项目承担的主要功能和项目的发展方向，确定用地性质，如仓储用地、商业用地、交通用地等。
在目前的实践中，物流仓储项目用地类型主要涉及工业用地、仓储用地和商业用地。不同类型的土地在土地使用年限、土地基价标准、人防建设费征收标准等方面存在较大差异。
本文将对物流仓储项目的主要用地类型进行梳理，并在此基础上，对物流仓储项目的不同用地类型进行比较分析，试图给出法律建议。
二
土地利用分类标准和规划分类标准是我国土地利用分类的两大主要**标准，是独立的土地利用分类。土地分类标准主要根据土地利用、管理特点、利用方式和覆盖特点进行划分和分类；规划分类标准主要根据土地利用方式进行划分和分类，适用于城市总体规划和城市土地统计工作，两者在分类标准和适用范围上存在一定差异。
根据规划分类标准，工业用地是城市建设用地下的一种独立的土地分类，分类编码为m。
根据规划分类标准，物流仓储用地为城市建设用地下的独立用地分类，分类编码为w。
根据土地分类标准，与物流仓储项目相关的商业用地分类主要涉及商业用地下的其他商业用地。
根据规划分类标准，商业服务设施用地为城市建设用地下的独立用地分类，分类编码为b。
三
物流仓储项目用地相关规定、认定标准及实际操作
1、工业用地物流仓储项目建设存在违规风险
由于物流仓储业的快速发展，以前地方政府制定的土地利用总体规划、城市建设总体规划和调控性详细规划，没有储备足够的物流仓储用地/仓储用地指标。而且，物流仓储项目的投资强度、产出和税收收入不高，地方政府出于各种原因不愿从直接经济/税收效益的角度规划大量项目，物流仓储用地紧缺。另一方面，由于招商引资的原因，一些地方政府不禁止在工业用地上建设仓储项目。此外，工业用地的出让价格比商业用地便宜，土地使用年限一般定为50年[1]。物流房地产企业也更倾向于获得工业用地，然后在工业用地上开发建设物流仓储项目。
根据土地分类标准和规划分类标准，物流仓储用地和工业用地分为两类。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》等相关法律法规，严格意义上，物流仓储项目不应在工业用地上开发建设。
由于在工业用地上建设物流仓储项目存在违法风险，因此，在实践中，在工业用地上建设物流仓储项目，在很大程度上取决于地方政府的态度。物流房地产企业取得国有建设用地工业用地使用权后，通常采取两种经营方式。一是以仓储项目的名义报批建设，即物流房地产企业（作为建设单位）在土地出让合同和建设项目规划许可证中明确，主体建筑性质包括仓储、配送中心，配送中心与物流有关的词语，在项目竣工后取得的房地产权属证书上也会注明该建筑的房屋用途为仓库、配送中心或配送中心；其次，它将以工业的名义报批建设项目。为规避风险，经当地政府部门同意，房地产企业在建筑性质为工业厂房的前提下，在土地出让合同和建设项目规划许可证中明确主体，“工业厂房（配送中心）”或“工业厂房（配送中心）”通常用备注表示，然后在实际使用中用于仓储目的。
2、物流仓储用地/仓储用地、商业用地相关规定
在实践中，由于不同规划和国土部门对物流仓储项目用地性质的不同看法，在物流仓储项目用地确定上存在差异，如确定为仓储用地或商业用地。
四
工业用地、物流仓储用地、仓储用地、商业用地比较
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《暂行条例》）第十二条，土地使用权出让的长期限，按照土地用途确定：（一）居住用地70年土地；（二）工业用地50年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育50年；（四）商务、旅游、娱乐40年；综合用地或其他用地50年。
根据上述规定，工业用地长出让年限为50年，商业用地长出让年限为40年。《暂行条例》未直接规定物流仓储用地/仓储用地的长流转期限。根据笔者处理物流仓储项目的经验和与多个国土部门的沟通，在实际操作中，工业用地的长流转周期大多用于确定仓库的仓储用地销售周期。
笔者认为，物流仓储用地/仓储用地使用年限参照工业用地使用年限的主要原因是，根据土地分类标准，工业用地和仓储用地属于工矿仓储用地优等分类的二级分类，工业用地和仓储用地属于工矿仓储用地优等分类的二级分类这片土地的性质相对相似。
2006年12月23日，国土资源部发布《关于印发实施**工业用地出让***价格标准的通知》。明确工业用地出让底价和成交价格不得低于所在地土地级别对应的***限价标准。根据上述通知，按土地级别分为优等至十五级，***限价标准为60元至840元/平方米不等。
商业用地没有*****限价标准。一般来说，当地政府会结合当地情况，定期更新和发布商业用地基准地价。当地国土资源部门将参照基准地价评估地价，确定商业用地出让底价。一般来说，商业用地的出让底价和成交价格将远高于工业用地和物流仓储用地/仓储用地。
根据《人民防空工程建设管理规定》（国人房办字[2003]18号）第四十五条，城市新建民用建筑，按照**有关规定修建防空地下室。前款所称民用建筑，包括除工业生产装置及其配套设施以外的一切非生产性建筑。”根据规定，在工业用地建设项目中，工业生产装置及其配套设施不需要建设防空地下室，也不需要缴纳人民防空建设费。如果将工业用地用于物流仓储项目，新建仓库可作为工业厂房的配套设施项目，因此不需要修建防空地下室或支付人防场地建设费用。除办公、餐饮、宿舍等非生产性民用建筑工程外，防空地下室或支付防空地下室的建设费用，应按规定的场地建设成本进行。
实际中，物流仓储项目用地为物流仓储用地/仓储用地的，仅对办公、餐饮、宿舍等非生产性建筑按工业用地规定收取人防建设费。但是，如果被认定为商业用地，则所有建筑物都将被认定为非生产性建筑物，因此将收取所有人防建设费。
本文所提到的物流仓储项目用地，是作者对所承担的众多物流仓储项目经验的总结和归纳。一般来说，物流仓储项目用地性质和标准需要在**范围内明确，避免地方规划和国土部门在实际认定中出现不一致和矛盾。
此外，笔者建议，物流房地产企业在取得项目国有建设用地使用权前，应注意土地性质，积极与当地政府主管部门沟通，从有利于企业从土地使用年限、出让价格、人防建设费、合规性等方面综合考虑。
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一
近年来，物流仓储业作为一个新兴产业正在蓬勃发展，但由于地方政府前期没有规划大量的物流仓储用地，导致物流仓储用地紧缺，目前供不应求的局面，于是在实践中，大量物流房地产企业用工业用地建设物流仓储项目。
同时，现代物流和仓储项目的具体业务类型也越来越多样化，承担着运输、仓储、装卸、包装、流通加工、物流信息处理等多种功能，涵盖物流园区、物流仓库、配送等中心、配送中心、陆港、公路港等综合***型物流项目。由于物流仓储项目经营类型多样化，当地规划国土部门将根据项目承担的主要功能和项目的发展方向，确定用地性质，如仓储用地、商业用地、交通用地等。
在目前的实践中，物流仓储项目用地类型主要涉及工业用地、仓储用地和商业用地。不同类型的土地在土地使用年限、土地基价标准、人防建设费征收标准等方面存在较大差异。
本文将对物流仓储项目的主要用地类型进行梳理，并在此基础上，对物流仓储项目的不同用地类型进行比较分析，试图给出法律建议。
二
土地利用分类标准和规划分类标准是我国土地利用分类的两大主要**标准，是独立的土地利用分类。土地分类标准主要根据土地利用、管理特点、利用方式和覆盖特点进行划分和分类；规划分类标准主要根据土地利用方式进行划分和分类，适用于城市总体规划和城市土地统计工作，两者在分类标准和适用范围上存在一定差异。
根据规划分类标准，工业用地是城市建设用地下的一种独立的土地分类，分类编码为m。
根据规划分类标准，物流仓储用地为城市建设用地下的独立用地分类，分类编码为w。
根据土地分类标准，与物流仓储项目相关的商业用地分类主要涉及商业用地下的其他商业用地。
根据规划分类标准，商业服务设施用地为城市建设用地下的独立用地分类，分类编码为b。
三
物流仓储项目用地相关规定、认定标准及实际操作
1、工业用地物流仓储项目建设存在违规风险
由于物流仓储业的快速发展，以前地方政府制定的土地利用总体规划、城市建设总体规划和调控性详细规划，没有储备足够的物流仓储用地/仓储用地指标。而且，物流仓储项目的投资强度、产出和税收收入不高，地方政府出于各种原因不愿从直接经济/税收效益的角度规划大量项目，物流仓储用地紧缺。另一方面，由于招商引资的原因，一些地方政府不禁止在工业用地上建设仓储项目。此外，工业用地的出让价格比商业用地便宜，土地使用年限一般定为50年[1]。物流房地产企业也更倾向于获得工业用地，然后在工业用地上开发建设物流仓储项目。
根据土地分类标准和规划分类标准，物流仓储用地和工业用地分为两类。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》等相关法律法规，严格意义上，物流仓储项目不应在工业用地上开发建设。
由于在工业用地上建设物流仓储项目存在违法风险，因此，在实践中，在工业用地上建设物流仓储项目，在很大程度上取决于地方政府的态度。物流房地产企业取得国有建设用地工业用地使用权后，通常采取两种经营方式。一是以仓储项目的名义报批建设，即物流房地产企业（作为建设单位）在土地出让合同和建设项目规划许可证中明确，主体建筑性质包括仓储、配送中心，配送中心与物流有关的词语，在项目竣工后取得的房地产权属证书上也会注明该建筑的房屋用途为仓库、配送中心或配送中心；其次，它将以工业的名义报批建设项目。为规避风险，经当地政府部门同意，房地产企业在建筑性质为工业厂房的前提下，在土地出让合同和建设项目规划许可证中明确主体，“工业厂房（配送中心）”或“工业厂房（配送中心）”通常用备注表示，然后在实际使用中用于仓储目的。
2、物流仓储用地/仓储用地、商业用地相关规定
在实践中，由于不同规划和国土部门对物流仓储项目用地性质的不同看法，在物流仓储项目用地确定上存在差异，如确定为仓储用地或商业用地。
四
工业用地、物流仓储用地、仓储用地、商业用地比较
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《暂行条例》）第十二条，土地使用权出让的长期限，按照土地用途确定：（一）居住用地70年土地；（二）工业用地50年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育50年；（四）商务、旅游、娱乐40年；综合用地或其他用地50年。
根据上述规定，工业用地长出让年限为50年，商业用地长出让年限为40年。《暂行条例》未直接规定物流仓储用地/仓储用地的长流转期限。根据笔者处理物流仓储项目的经验和与多个国土部门的沟通，在实际操作中，工业用地的长流转周期大多用于确定仓库的仓储用地销售周期。
笔者认为，物流仓储用地/仓储用地使用年限参照工业用地使用年限的主要原因是，根据土地分类标准，工业用地和仓储用地属于工矿仓储用地优等分类的二级分类，工业用地和仓储用地属于工矿仓储用地优等分类的二级分类这片土地的性质相对相似。
2006年12月23日，国土资源部发布《关于印发实施**工业用地出让***价格标准的通知》。明确工业用地出让底价和成交价格不得低于所在地土地级别对应的***限价标准。根据上述通知，按土地级别分为优等至十五级，***限价标准为60元至840元/平方米不等。
商业用地没有*****限价标准。一般来说，当地政府会结合当地情况，定期更新和发布商业用地基准地价。当地国土资源部门将参照基准地价评估地价，确定商业用地出让底价。一般来说，商业用地的出让底价和成交价格将远高于工业用地和物流仓储用地/仓储用地。
根据《人民防空工程建设管理规定》（国人房办字[2003]18号）第四十五条，城市新建民用建筑，按照**有关规定修建防空地下室。前款所称民用建筑，包括除工业生产装置及其配套设施以外的一切非生产性建筑。”根据规定，在工业用地建设项目中，工业生产装置及其配套设施不需要建设防空地下室，也不需要缴纳人民防空建设费。如果将工业用地用于物流仓储项目，新建仓库可作为工业厂房的配套设施项目，因此不需要修建防空地下室或支付人防场地建设费用。除办公、餐饮、宿舍等非生产性民用建筑工程外，防空地下室或支付防空地下室的建设费用，应按规定的场地建设成本进行。
实际中，物流仓储项目用地为物流仓储用地/仓储用地的，仅对办公、餐饮、宿舍等非生产性建筑按工业用地规定收取人防建设费。但是，如果被认定为商业用地，则所有建筑物都将被认定为非生产性建筑物，因此将收取所有人防建设费。
本文所提到的物流仓储项目用地，是作者对所承担的众多物流仓储项目经验的总结和归纳。一般来说，物流仓储项目用地性质和标准需要在**范围内明确，避免地方规划和国土部门在实际认定中出现不一致和矛盾。
此外，笔者建议，物流房地产企业在取得项目国有建设用地使用权前，应注意土地性质，积极与当地政府主管部门沟通，从有利于企业从土地使用年限、出让价格、人防建设费、合规性等方面综合考虑。
化学品运输要注意什么
水果冷链运输保鲜需要注意哪些事项,东莞物流公司来为大家介绍
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